Métropole Bleue Association de défense de l'environnement de la Métropole Nice Côte d'Azur

Le détournement banalisé des règles d’urbanisme est en contradiction totale avec un projet d’aménagement cohérent de la Plaine du Var

Le PLU Métropolitain doit sauver l’ECO-VALLÉE !

Notre but n’est pas de stigmatiser tel ou tel propriétaire contrevenant aux règles d’urbanisme dans la plaine du Var mais de mettre au jour des pratiques délictueuses qui sont devenues, au fil du temps, habituelles sinon légales. Le détournement des règles d’urbanisme impose de fait des orientations d’aménagement qui font fi des choix raisonnés et de l’intérêt général.

Au commencement…
L’histoire commence dans les années 70. L’État décide d’installer les magasins Carrefour à Lingostière sur des terrains agricoles. C’est le départ d’un phénomène de transgression des règles d’urbanisme généralisé.
La quasi-totalité des parcelles est bien classée en zone agricole. Il n’est pas possible de construire sur ces parcelles, sauf à construire des bâtiments agricoles !

Comment un mode opératoire frauduleux génère un projet d’aménagement anarchique ?

Prenons un exemple parmi d’autres :

Première étape : une demande de permis de construire bancale.

État initial :

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Au début de l’année 1981, madame Françoise X agricultrice dépose une demande de permis pour construire « un entrepôt agricole ».
Le 14 septembre, le Directeur de l’équipement lui notifie un Refus.
Parmi les motifs, on relèvera deux points en particulier :
– L’accès réclame un droit de passage sur une parcelle appartenant à l’État qui ne figure pas dans le dossier ;

– La superficie de la construction est calculée sur un COS (coefficient d’occupation des sols) qui ne correspond pas au POS opposable.

En octobre de la même année, la requérante produit un mémoire qui se propose de répondre aux motifs de refus du permis.
En réalité, rien n’a changé. L’ingénieur divisionnaire de la DDE note : « Présent dossier identique au précédent ».

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Cela n’empêche pas l’Adjoint Délégué de la mairie de Nice d’octroyer le Permis de construire le 11 mars 1982.

Le problème de l’accès n’est pas réglé, le COS calculé par anticipation sur un POS qui n’est pas encore opposable ne font plus obstacle.
Il est toutefois rappelé que la « destination agricole du hangar devra être maintenue ».

Au terme des travaux le certificat de conformité ne sera pas délivré.

Les motifs du refus :

  • « Protection de la nappe phréatique du Var ».
  • « Accès à rendre conforme au plan approuvé».
  • « Zone verte à aménager »4-detournement-ru-2

Deuxième étape : le local agricole devient un local commercial.

Le hangar agricole change de destination en janvier 1984 (soit deux ans après avoir obtenu –dans des conditions très contestables- le permis de construire pour le « hangar agricole ». Le terrain n’est plus la propriété exclusive de madame Françoise X (agricultrice). Il appartient désormais à un trio au sein d’une SCI. Il devient un local commercial.
La direction de l’Équipement adresse un courrier au Maire de Nice dans lequel il l’informe qu’il saisit le procureur de la République relative à une infraction aux règles d’urbanisme.

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Depuis lors, la procédure s’est enlisée. La situation de fait s’est imposée aux règles de droit. Le changement de destination n’a jamais été remis en question.

Troisième étape : l’anarchie généralisée principe d’aménagement de la plaine du Var.

Progressivement un grand nombre des parcelles agricoles de la plaine du Var ont été détournées de leur destination. Dans un premier temps, les pétitionnaires déposaient une demande de permis de construire dont l’objet était de bâtir un local agricole, comme dans le cas de figure ici exposé. C’était la ruse –le cheval de Troie- qui permettait de donner une apparence de légalité à des constructions illicites.
Aujourd’hui, les propriétaires entrent de plain-pied dans l’illégalité en prenant le risque d’être condamnés -après de nombreuses années de procédure- à une amende non dissuasive.

La multiplication des infractions non sanctionnées –ou inefficacement sanctionnées- a créé un véritable principe d‘aménagement. Hors de toute cohérence territoriale, l’occupation du foncier agricole par des activités sans rapport avec l’agriculture a produit un « aménagement » anarchique et absurde tiré à hue et à dia par des intérêts particuliers que les pouvoirs publics n’ont pas réellement combattu –pour ne pas dire qu’ils s’en sont rendus complices.

Ainsi, autre exemple, un terrain agricole situé de surcroît classé en zone rouge par le PPRI (Plan Prévisionnel Inondation) est devenu un parking de camions de pompage de fosses septiques et autres collecteurs d’eaux usées. L’implantation de cette filiale de Veolia (SEAV) sur cette parcelle est en tout point étrangère à la légalité. Même son accès. Il se fait en violation de la propriété du Conseil Départemental des Alpes-Maritimes.

4-detournement-ru-4Au changement de destination d’une parcelle A (agricole) du PLU de la ville de Nice, à l’utilisation d’un passage sans titre ni droit sur une propriété qui appartient au Conseil Départemental des Alpes-Maritimes, s’ajoute les risques de pollution, notamment de la nappe phréatique du fleuve, sur une zone rouge du Plan Prévisionnel des Risques d’Inondation.

Il faut noter que le service d’urbanisme de la ville ne prend pas l’initiative de procéder à des contrôles. Il agit dès lors qu’il est saisi par des tiers.
Un agent assermenté de la Mairie de Nice a bien dressé un procès-verbal d’infraction le 9 janvier 2014 à la suite de l’intervention des riverains.

Mais l’instruction du dossier semble se perdre dans les méandres de l’administration judiciaire.

Quatrième étape : la plaine du Var devient l’Eco-Vallée dans le cadre de l’OIN (Opération d’Intérêt National).

L’Établissement Public d’Aménagement de la Plaine du Var, c’est-à-dire l’État, prend la main, en 2008, du projet d’aménagement des 10. 000 hectares de ce territoire qui compte quinze communes. L’espoir est grand de voir l’EPA mettre de l’ordre dans cette zone où la transgression des règles fait la loi depuis des décennies.

Les 2600 hectares sont écologiquement protégés (dont le fleuve Var et les « vallons obscurs » qui descendent des coteaux, les 1046 hectares agricoles imposés par la DTA (Directive Territoriale d’Aménagement de 2003, toujours opposable) et protégés par les PLU (Plans Locaux d’Urbanisme) des communes peuvent enfin se placer sous la protection de l’État de droit. Le PSO, Projet Stratégique et Opérationnel ( http://www.ecovallee-plaineduvar.fr/sites/default/files/fichiers/pso_complet_090715_light.pdf ) , fixe intelligemment la philosophie et les perspectives de l’aménagement de la Basse Vallée du Var.

Le tableau serait rassurant si l’Établissement Public disposait d’une réelle autorité sur l’aménagement global du territoire. En réalité, il ne maîtrise que les projets d’aménagement qu’il a inscrit à son programme. Pour le reste, il se définit comme « assemblier ». Cette vocation marque certes sa volonté d’imprimer une cohérence d’ensemble au projet d’aménagement mais elle ne s’assortit pas du pouvoir d’agir sur la totalité du territoire.

Ainsi, depuis sa création en 2008, l’OIN n’est pas parvenue à stopper l’occupation anarchique et illégale des parcelles agricoles parce que la police de l’urbanisme ne relève pas de sa compétence mais de celle des communes et désormais de la Métropole.

Cinquième étape : se résigner à voir se poursuivre l’urbanisation sur toute l’étendue du lit majeur du fleuve ou tirer le signal d’alarme ?

1) Il faut rappeler que des digues jusqu’au pied des coteaux, on est dans le fleuve. Dans le lit majeur du fleuve. Les risques d’inondation sont identifiés. Les crues sont récurrentes. Elles provoquent souvent des dégâts considérables. (http://archives.nicematin.com/nice/en-1994-la-crue-centennale-du-var-provoquait-un-raz-de-maree-a-nice.1977793.html)

Souvenons-nous de la cité administrative et de l’aéroport les pieds dans l’eau en 1994.

Bien sûr le Conseil Départemental s’emploie à consolider les digue (https://www.departement06.fr/actualites-24/presentation-des-travaux-preparatoires-au-confortement-de-la-digue-de-saint-laurent-du-var-6078.html?cHash=b1f499df5e5ceb65969c794c91387580) , mais des zones importantes demeurent particulièrement exposées au risque d’inondation. C’est la raison pour laquelle le PPRI y proscrit –administrativement – la construction à la fois pour ne pas exposer les biens et les personnes au risque et pour ne pas aggraver le phénomène d’artificialisation des sols.

Les inondations qui se sont produites dans la région parisienne devraient nous alerter.
Les effets du réchauffement climatique –dont nous n’avons pas encore mesuré les effets – comme l’a rappelé le professeur Jean Jouzel le 28 avril à Nice (http://www.metropole-bleue.fr/compte-rendu-jouzel/) – va accentuer ces phénomènes climatiques extrêmes, tantôt très secs tantôt très pluvieux.

Nous avons le devoir d’en tirer les conséquences. C’est de la responsabilité des élus et du préfet. Leur pouvoir de police doit s’exercer. Il est urgent de recenser les infractions aux règles d’urbanisme et de faire dresser des procès-verbaux en tant que de besoin, sans passe droit.

2) Il faut avoir l’objectif et la volonté d’aménager de façon cohérente la basse vallée du Var. Le Plan Local d’Urbanisme Métropolitain va en donner les moyens.
Les activités commerciales, artisanales et commerciales doivent pouvoir trouver leur place dans l’extension mesurée des zones d’activité existantes ou/et dans de nouvelles zones d’activité circonscrites dans des espaces compatibles avec les PPR, avec les réglementations écologiques et l’aménagement des réseaux.
La pérennité des parcelles agricoles doit être confortée par des ZAP (Zones Agricoles Protégées).

3) Des initiatives publiques et privées sont indispensables pour redonner une vocation productive aux parcelles agricoles et de valoriser tous les espaces naturels.

Conclusion

Le projet d’aménagement de l’ « Eco-Vallée » est un leurre s’il ne se fonde pas sur les principes et les règles de droit qui s’appliquent aux sols. Les dérives dont nous avons montré des exemples à la fois anciens et actuels compromettent les orientations pertinentes énoncées par le Projet Stratégique et Opérationnel approuvé par le conseil d’administration de l’EPA le 9 juillet 2015.

Sans la volonté claire et courageuse des pouvoirs publics, l’ambitieux projet d’aménagement « Eco-Vallée » ne créera ni l’attractivité économique ni les conditions d’une qualité de vie satisfaisante ni les conditions de sécurité que la population de ce territoire est en droit d’exiger.

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